馬鞍山征地拆遷補償評估，經(jīng)營性損失評估，園林樹木補償價值評估

 因征用土地而需要進(jìn)行的拆遷中涉及的資產(chǎn)需要進(jìn)行的價值評估。由立第三方評估機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)進(jìn)行評估的結(jié)果作為拆遷方和被拆遷方之間經(jīng)濟(jì)補償協(xié)商的價格依據(jù) 。

近幾年，由于城市規(guī)模擴(kuò)大，水利、公路等工程建設(shè)迅速，越來越多的農(nóng)村土地被征用，果樹補償價值的評估業(yè)務(wù)也越來越多。為了使補償標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的果樹生長期，采用不同的評估方法和程序，這樣才能公正地出具評估結(jié)果，具體做法如下。

下面對果樹補償價值評估中幾個重要參數(shù)的確定進(jìn)行說明： 1、選定合理的密植度，界定不同樹種每畝的補償株數(shù) 果樹的密植度是果樹群體結(jié)構(gòu)的重要參數(shù)，影響著果樹生長的空間環(huán)境和根系環(huán)境，也影響著果樹的產(chǎn)量收成和果實品質(zhì)。增加果樹的密植度，有時是為了將來進(jìn)行移栽，有時可能是另有不可告人的企圖。一般的講，超過合理的密植度，會使樹冠縮小，不利于通風(fēng)透光，影響單株和畝產(chǎn)量，也影響果實品質(zhì)。評估人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛲临|(zhì)狀況，種植技術(shù)與果農(nóng)的種植經(jīng)驗等，綜合界定某一品種果樹每畝合理的補償株數(shù)。 
2、調(diào)查果樹的收入以及折現(xiàn)率 
調(diào)查產(chǎn)量收成，也是確定補償價值的重要步驟。一般而言，在合理密植度的前提下，結(jié)果期的產(chǎn)量主要受水利、土壤和管理技術(shù)的影響，但又受生長狀況的限制。因此，果樹收入需根據(jù)其生長年限和果樹生長狀態(tài)測算其產(chǎn)量和收入。
同時，合理的折現(xiàn)率，也是給予果農(nóng)合理補償?shù)年P(guān)鍵因素。 3、了解果樹栽植成本 
果樹管理講究科學(xué)技術(shù)，如果盲目追加水肥，使果樹生理機(jī)能失調(diào)，打亂生長規(guī)律，非但不能提高產(chǎn)量，還會使果實品質(zhì)降低，因此在評估中需要確定果樹合理的經(jīng)濟(jì)成本，確定其合理的投入費用。實際操作中需要根據(jù)果樹不同的生長期，區(qū)分不同樹種分別計算其投入的成本。若有的果樹林增加滴管、噴管等配套設(shè)施，則應(yīng)另外計算其投入成本。 
4、考察果樹的各種特殊因素 
某一品種的果樹有其生長年限、生長狀況(如地徑、冠徑、病蟲害影響)等特殊性，均應(yīng)詳細(xì)考察。例如，生長年限直接關(guān)系到果樹的生長期劃分和控制投入的經(jīng)濟(jì)成本根據(jù)地徑的粗細(xì)可以判斷果樹的栽植年限和日常的管理水平；果樹冠徑的大小及形狀可判斷其修剪技術(shù)、單株產(chǎn)量等。對于特殊的果樹樹種，可聘請協(xié)助工作
三、根據(jù)果樹生長年限采用不同的評估方法 
1、幼齡期果樹的評估 
幼齡期就是果樹處在生長初級階段，果樹尚未結(jié)果，或因枝身尚未發(fā)育成熟未達(dá)到承載能力不讓其結(jié)果。因此幼齡期的果樹評估主要考慮施肥、澆水等培育費用，加上其他費用及必要的行業(yè)平均報酬率，然后進(jìn)行個別系數(shù)修正，得出評估值。 
幼樹期果樹評估值=上年投入成本+當(dāng)年投入成本×(1+行業(yè)平均報酬率)±實際生長調(diào)整值 
投入成本=肥料費+水電費+農(nóng)藥費+人工費+工具使用攤銷費+其它費用 
若果樹種植對技術(shù)要求較高，平均報酬率可適當(dāng)提高，一般取當(dāng)年投入成本的10％－15％。 
2、初果期果樹的評估
初果期開始階段，如收入補償小于行業(yè)平均報酬率，仍然應(yīng)按平均報酬率計算。 3、盛果期果樹的評估 以蘋果樹為例其盛果期一般是在生長第八年到第二十年之間，其中第十年開始達(dá)到豐產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)期。因此對于盛果期果樹的補償，給予果農(nóng)次年一年的收入補償。即便在收果后征用的果樹，也應(yīng)該給予次年收入補償。 
果樹評估值區(qū)間中價值的確定主要根據(jù)其實際生長狀況和管理水平進(jìn)行權(quán)衡。

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